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4A_546/2017 (f) du 26.06.2018 – Responsabilité du propriétaire d’ouvrage / 58 CO Incendie dans un studio où sont entreposés 157 tableaux

Arrêt du Tribunal fédéral 4A_546/2017 (f) du 26.06.2018

 

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Responsabilité du propriétaire d’ouvrage / 58 CO

Incendie dans un studio où sont entreposés 157 tableaux

 

Le 26.09.2003, B.__ (ci-après : le locataire) a conclu avec A.__ (ci-après : la bailleresse ou la propriétaire) un contrat de bail à loyer portant sur un studio au premier étage d’un immeuble sis à Rolle. La durée initiale a été fixée à un an, à compter du 01.10.2003, renouvelable ensuite tacitement d’année en année.

Lors de l’état des lieux d’entrée, il a été indiqué au locataire que le radiateur de la salle de bain et une prise électrique dans la pièce principale devaient être contrôlés. Un bon de commande lui a été remis. Le 06.10.2003, une entreprise a procédé au contrôle du radiateur électrique. Le 10.11.2003, le locataire a signalé à la gérance que les radiateurs du studio s’éteignaient tout seuls. L’entreprise qui s’est rendue sur place a constaté que les radiateurs et les thermostats incorporés fonctionnaient correctement. Jusqu’en 2009, le locataire n’a plus constaté de problème de chauffage ni d’éventuel dysfonctionnement.

En novembre 2009, considérant que son décompte d’électricité était excessif, le locataire s’est rendu dans les locaux de la société chargée de la gérance de l’immeuble. Celle-ci lui a suggéré de s’adresser au fournisseur d’énergie pour un contrôle de son compteur et lui a proposé un rendez-vous dans son studio. Le locataire ne s’est pas présenté à ce rendez-vous. Faute de plainte formulée dans les mois qui ont suivi, la gérance est partie du principe que le chauffage fonctionnait normalement.

Le 11.03.2010, l’immeuble dans lequel le studio du locataire se trouvait a été ravagé par un incendie. Selon le rapport de la gendarmerie, la zone de départ du feu était clairement située au niveau de l’emplacement du radiateur électrique. D’après ce rapport, l’incendie était consécutif à un défaut technique, probablement au niveau du thermostat du radiateur. Le radiateur en question n’a pas été saisi par les enquêteurs et a par la suite été détruit. Un rapport mentionne que les installations électriques de l’immeuble étaient conformes. Selon le fabricant du radiateur, le radiateur ne pouvait pas s’embraser tout seul, puisqu’il n’était composé d’aucune pièce combustible. Le rapport en conclut que « seuls des matériaux facilement inflammables ont été entreposés trop près de l’appareil, et ont pris feu ».

Le locataire, absent au moment du sinistre, n’a pu sauver aucun des meubles ni effets personnels qui se trouvaient dans le studio. Il n’a pas non plus pu sauver les 157 tableaux réalisés par des artistes africains qui y étaient entreposés. Il est admis qu’il avait reçu ces tableaux en dépôt afin de les exposer, servant bénévolement d’intermédiaire pour des amis artistes en marge de son activité professionnelle.

Le locataire a été indemnisé à hauteur de 10’000 fr. pour la perte de ses effets personnels par la société d’assurances mais n’a perçu aucune indemnisation pour la perte des tableaux reçus en dépôt, pour lesquels il n’avait conclu aucune assurance contre des risques tels que l’incendie ou le vol.

Après échec de la tentative de conciliation, le locataire a conclu à ce que la bailleresse lui doive paiement immédiat de la somme de 250’000 fr. au titre de réparation du dommage subi ensuite de l’incendie du 11.03.2010. La bailleresse s’est opposée à la demande.

S’agissant de la cause de l’incendie, une expertise a été réalisée en cours de procédure. Faute d’avoir à disposition le radiateur incriminé, qui avait été détruit par les enquêteurs de la gendarmerie, l’expert a examiné un autre radiateur qui présentait les mêmes caractéristiques et se trouvait également dans le studio du locataire. L’expert a considéré que le radiateur, qui pouvait monter jusqu’à 125°, ne pouvait s’embraser tout seul. Il en a déduit qu’il y avait eu soit auto-inflammation d’une substance située sur ou à proximité de ce radiateur, sans possibilité de déterminer comment, soit court-circuit, mais sans que des traces n’aient pu être relevées. L’expert a ajouté que si les radiateurs plus récents sont munis de sécurités thermiques limitant à un niveau plus bas la température, il n’existe aucune obligation de changer les anciens radiateurs qui étaient conformes au moment de leur mise en service. Enfin, la consommation élevée d’électricité s’explique probablement par une anomalie au niveau du thermostat, ce qui n’a toutefois joué un rôle que pour la consommation d’énergie, pas pour la cause de l’incendie.

 

Procédure cantonale

Par jugement du 02.12.2016, le Tribunal des baux a rejeté la demande en paiement du locataire. En substance, il a retenu que le locataire, auquel le fardeau de la preuve incombait, n’est pas parvenu à démontrer que le radiateur incriminé présentait un vice de construction ou un défaut d’entretien imputable à la bailleresse au sens de l’art. 58 CO. En revanche, l’incendie du 11 mars 2010 pouvait être considéré comme un défaut de la chose louée en lien de causalité naturelle avec le dommage subi. Le lien de causalité adéquate faisait cependant défaut, dans la mesure où le locataire avait largement dépassé l’usage pour lequel les locaux étaient affectés, à savoir l’habitation, en entreposant 157 œuvres pour la plupart de grande dimension dans son studio. L’ampleur du dommage subi n’avait été possible qu’en raison de circonstances singulières se trouvant en dehors du cours ordinaire des choses, de sorte que l’adéquation entre le défaut de la chose louée et le dommage n’était pas donnée. La bailleresse n’était donc pas responsable du dommage.

Par arrêt du 30.08.2017, la Cour d’appel civile a rejeté l’appel du locataire et confirmé le jugement de première instance.

 

TF

Responsabilité du propriétaire d’ouvrage – 58 CO

A teneur de l’art. 58 al. 1 CO, le propriétaire d’un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé par des vices de construction ou le défaut d’entretien. Selon la jurisprudence, pour déterminer si un ouvrage est affecté d’un vice de construction initial ou d’un défaut subséquent d’entretien, il sied de prendre en compte le but qui lui est assigné. Un ouvrage est défectueux lorsqu’il n’offre pas de sécurité suffisante pour l’usage auquel il est destiné (ATF 130 III 736 consid. 1.3 p. 741 s.; 126 III 113 consid. 2a/cc p. 116; 123 III 306 consid. 3 b/aa p. 310 s.) et non dès qu’il ne présente pas tous les avantages de la technique la plus récente (ATF 102 II 343 consid. 1c p. 346; 58 II 358 p. 360; arrêt 4A_521/2013 du 9 avril 2014 consid. 3.4).

La preuve de l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien incombe à celui qui invoque l’art. 58 CO (art. 8 CC) et ne résulte pas du seul fait que l’accident a été causé par un ouvrage (ATF 123 III 306 consid. 3 b/aa p. 311; 63 II 95 consid. 2 p. 100; 4A_81/2015 du 22 mars 2016 consid. 4).

Concernant plus particulièrement l’appréciation du résultat d’une expertise, lorsque l’autorité cantonale juge une expertise concluante et en fait sien le résultat, le Tribunal fédéral n’admet le grief d’appréciation arbitraire des preuves que si l’expert n’a pas répondu aux questions posées, si ses conclusions sont contradictoires ou si, d’une quelconque autre façon, l’expertise est entachée de défauts à ce point évidents et reconnaissables, même sans connaissances spécifiques, que le juge ne pouvait tout simplement pas les ignorer. Il n’appartient pas au Tribunal fédéral de vérifier si toutes les affirmations de l’expert sont exemptes d’arbitraire; sa tâche se limite bien plutôt à examiner si l’autorité intimée pouvait, sans arbitraire, se rallier au résultat de l’expertise (ATF 133 II 384 consid. 4.2.3 p. 391; 132 II 257 consid. 4.4.1 p. 269).

La cour cantonale a fait sienne les conclusions de l’expertise judiciaire. Elle a ainsi retenu que la cause exacte de l’incendie n’était pas déterminable et que donc le locataire, auquel incombait le fardeau de la preuve, n’était pas parvenu à prouver que le radiateur présentait un vice de construction ou un défaut d’entretien.

Faute d’avoir démontrer qu’il y avait nécessité à s’écarter de l’expertise pour cause d’arbitraire, la critique du locataire est irrecevable.

 

Le TF rejette le recours du locataire.

 

 

Arrêt 4A_546/2017 consultable ici

 

 

Sélection d’arrêts publiés au Recueil officiel (Année 2016 (142), Volume I à IV)

Sélection d’arrêts publiés au Recueil officiel (Année 2016 (142), Volume I à IV)

 

Année 2016 (142), Volume I

 

142 I 1 (d)

Regeste a

Art. 12 Cst.; droit fondamental à l’aide d’urgence en cas de refus de participer à un programme d’occupation non rémunéré.

Il serait contraire à l’art. 12 Cst. de nier l’aide d’urgence (en tant que droit à des conditions minimales d’existence) en raison d’un refus de participer à un programme d’occupation, si la participation à ce programme n’était pas rémunérée et si le principe de subsidiarité ne pouvait donc pas s’appliquer (confirmation et précision de la jurisprudence; consid. 7.1-7.2.4, 7.2.6).

La question de savoir si l’aide d’urgence peut être refusée en cas d’abus de droit de la personne requérante est une nouvelle fois laissée ouverte (consid. 7.2.5).

Considérations sur d’éventuelles autres sanctions qui pourraient entrer en ligne de compte en cas de comportement récalcitrant de la personne requérante (par exemple: versement de prestations en nature; obligations/injonctions assorties de la menace d’une sanction pénale) (consid. 7.2.5).

Regeste b

Art. 5 al. 1, art. 5 al. 2, art. 9, art. 29 al. 1 Cst.; § 24a al. 1 de la loi sur l’aide sociale du canton de Zurich du 14 juin 1981.

Dans le cas d’espèce par contre, la suspension, prévue par le droit cantonal, de l’aide d’urgence qui va au-delà des conditions minimales d’existence garanties par l’art. 12 Cst. a été jugée conforme à la Constitution (consid. 7.3).

 

142 I 42 (d)

Regeste

Art. 122 let. b LTF; révision pour violation de la CEDH.

Interprétation de l’art. 122 let. b LTF: une révision est (aussi) admissible lorsque des intérêts matériels sont en cause et que la CourEDH, après avoir constaté la violation de droits procéduraux, n’examine pas la demande d’indemnité à l’aune de l’art. 41 CEDH, mais la rejette sans autre motivation que « l’absence de causalité » (consid. 2.2).

 

142 I 93 (d)

Regeste

Art. 30 al. 1 Cst.; droit à un tribunal légalement constitué; changement dans la composition de l’autorité de jugement.

En cas de modifications de l’autorité de jugement constituée initialement, le tribunal a le devoir d’attirer l’attention des parties sur le remplacement qui est envisagé au sein de la cour et les raisons qui le motivent (consid. 8).

 

142 I 155 (f)

Regeste

Art. 106 al. 1 LTF; application du droit d’office.

Recevabilité des nouveaux moyens de droit devant le Tribunal fédéral, en particulier d’ordre constitutionnel. Portée restreinte du principe de l’épuisement des griefs (précision de la jurisprudence; consid. 4.4).

 

142 I 195 (f)

Regeste

Art. 8 al. 1, art. 10 al. 2, art. 13 al. 1, art. 15 et 36 Cst.; art. 8 et 9 CEDH; art. 35a de la loi neuchâteloise de santé. Obligation légale pour les institutions reconnues d’utilité publique de tolérer en leur sein une assistance au suicide; conflit entre la liberté de choisir la forme et le moment de la fin de sa vie et la liberté de conscience et de croyance; principe d’égalité.

Aperçu du cadre légal et de la jurisprudence relatifs à l’assistance au suicide et au droit à l’autodétermination (consid. 3 et 4). La pesée des intérêts en présence fait primer la liberté de choisir le moment et la forme de la fin de sa vie des résidents et patients de l’EMS en cause sur la liberté de conscience et de croyance de la société coopérative qui le détient (consid. 5). L’octroi de subventions peut être assorti de conditions appropriées; dès lors, imposer la présence d’une aide extérieure aux fins d’assistance au suicide uniquement aux institutions reconnues d’utilité publique (et pas à celles qui ne jouissent pas de cette reconnaissance) ne viole pas le principe d’égalité (consid. 6).

 

 

Année 2016 (142), Volume II

 

142 II 80 (d)

Regeste

Art. 89 al. 1 LTF; qualité pour recourir d’associations professionnelles. Art. 27 LPTh; art. 26 al. 1 et 2 LPTh; art. 30 LPTh; art. 29 OMéd; vente par correspondance de médicaments; devoirs de diligence de l’officine de vente par correspondance.

Intérêts dignes de protection d’une association professionnelle à contester la décision susceptible de remettre en cause la réglementation de la profession en tant que telle (consid. 1.4). Fonctions protectrices de la LPTh; double contrôle par des professionnels en application des connaissances scientifiques respectives (consid. 2.1 et 2.2); classification des médicaments dans des catégories de substances; spécificités en matière de vente par correspondance (consid. 2.3 et 2.4). Détournement inadmissible du processus thérapeutique prévu par la loi; après réception de la commande, l’officine de vente par correspondance confie à un médecin la tâche d’établir la prescription nécessaire (consid. 3). Les travaux préparatoires ne justifient pas que l’on s’écarte de la lettre de l’art. 27 al. 2 LPTh au profit de l’interprétation retenue par l’officine de vente par correspondance (consid. 4). Exigences en matière de prescription dans le domaine de la vente par correspondance (consid. 5.1-5.4); violation de celles-ci par l’officine de vente par correspondance (consid. 5.5). Les devoirs de diligence du médecin ne libèrent pas l’officine de vente par correspondance d’observer les propres devoirs qui lui incombent en vertu de l’art. 27 al. 2 LPTh (consid. 5.6).

 

142 II 154 (f)

Regeste

Art. 83 let. g LTF; art. 80 ss CC.

Entrée en matière sur le recours lorsque l’examen des conditions de recevabilité se recoupe avec la question qui constitue le fond du litige (i. c. l’existence éventuelle d’un rapport de travail de droit public; consid. 1.1).

Nature des rapports de service avec une personne morale de droit privé (fondation) accomplissant des tâches de droit public (consid. 5).

 

142 II 340 (d)

Regeste

Art. 6 al. 1, art. 7 al. 1 let. g et al. 2, art. 9 al. 2 et art. 11 al. 1 LTrans; art. 6 al. 2 OTrans; art. 19 al. 1bis LPD; demande d’accès aux informations concernant des experts privés qui ont collaboré, pour le compte d’une entreprise pharmaceutique, à la constitution du dossier de demande de mise sur le marché d’un médicament auprès de Swissmedic.

Présentation de l’objet du litige (consid. 2).

La notion de secret de l’art. 7 al. 1 let. g LTrans traitant des exceptions doit être comprise dans un sens large (consid. 3.2).

Lorsque des données personnelles doivent être rendues accessibles, il y a lieu de pondérer les intérêts publics à l’accès aux documents officiels et les intérêts privés à la protection de la sphère privée, respectivement au libre choix quant à l’information, des personnes dont les données sont contenues dans les documents (consid. 4.2 et 4.3).

Critères pour la pesée des intérêts privés (consid. 4.4) et du besoin d’information du public (consid. 4.5).

La procédure d’autorisation d’accès à des documents officiels comprenant des données personnelles de tiers est composée de plusieurs étapes. Dans un premier temps, il faut examiner si une publication peut en principe entrer en considération. Si c’est le cas, les tiers concernés doivent être entendus et la décision ne doit intervenir qu’après, sur la base de leurs prises de position. Il peut être renoncé à leur audition lorsque la pesée des intérêts en présence donne clairement la prépondérance à la publication et que la consultation apparaît disproportionnée (consid. 4.6).

En l’occurrence, l’intérêt public à la transparence est prépondérant (consid. 4.6.4). Il n’y a aucune raison de renoncer à l’audition des experts concernés (consid. 4.6.8).

 

142 II 363 (d)

Regeste

Début du délai pour contester le mode de calcul des frais dans une décision de renvoi (art. 92, 93 et 100 LTF).

Lorsque l’autorité précédant le Tribunal fédéral, dans le cadre d’un arrêt de renvoi, statue sur les frais de la procédure, il s’agit d’une décision incidente, qui ne tombe pas sous le coup de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (préjudice irréparable): si la nouvelle décision rendue par l’instance inférieure sur la base de l’arrêt de renvoi n’est plus contestée sur le fond, le mode de calcul des frais effectué dans l’arrêt de renvoi peut, à la suite de cette nouvelle décision, être attaqué directement auprès du Tribunal fédéral dans le délai de recours de l’art. 100 LTF. La date de notification de la nouvelle décision rendue par l’instance inférieure est déterminante pour la computation dudit délai (consid. 1.1-1.3).

 

142 II 369 (d)

Regeste

La caisse de pensions argovienne est-elle soumise au droit cantonal des marchés publics lors de l’adjudication de travaux d’entretien dans des immeubles de sa fortune de placement? Appréciation de la question selon le droit international, fédéral et cantonal.

Recevabilité du recours (consid. 1.1-1.4). Qualité pour recourir de la caisse de pensions argovienne au sens de l’art. 89 al. 1 LTF reconnue (consid. 1.5). Pouvoir de cognition et griefs (consid. 2). Un assujettissement au droit des marchés publics ne résulte pas directement du droit international (consid. 3). Le droit cantonal peut prévoir un champ d’application subjectif du droit des marchés publics plus étendu que celui du droit international, fédéral et intercantonal. Il n’est pas arbitraire que la caisse de pensions, en tant qu’établissement du canton, soit soumise au droit cantonal des marchés publics en ce qui concerne les marchés litigieux (consid. 4). L’assujettissement n’est pas contraire à la primauté du droit fédéral (art. 49 Cst.), respectivement aux art. 111 et 113 Cst., de même qu’à la LPP (consid. 5). Du fait que la caisse de pensions argovienne n’opère pas principalement sur le marché concurrentiel, la question de la titularité du droit fondamental (art. 27 Cst.) est laissée ouverte (consid. 6). Frais judiciaires: les causes relatives au droit des marchés publics sont considérées comme des cas présentant un intérêt patrimonial (art. 68 al. 1 et 4 LTF), même lorsqu’il s’agit uniquement de déterminer si le droit des marchés publics est applicable (consid. 7).

 

142 II 425 (d)

Regeste

Art. 8 al. 1 et art. 49 al. 1 Cst.; art. 16c al. 2 LAPG; § 20 al. 1 et § 22 de l’ordonnance du Grand Conseil du canton de Thurgovie du 18 novembre 1998 sur le traitement du personnel de l’Etat (ordonnance sur le traitement).

L’employée qui a demandé l’ajournement de l’allocation de maternité selon l’art. 16c al. 2 LAPG et qui, durant cette période et jusqu’à la sortie de son enfant de l’hôpital, est elle-même en incapacité de travail pour raison de santé, a droit au salaire de remplacement comme en cas de maladie; le § 22 de l’ordonnance sur le traitement contrevient au principe de l’égalité de traitement selon l’art. 8 al. 1 Cst. et à la primauté du droit fédéral selon l’art. 49 al. 1 Cst. (consid. 4-6).

 

 

Année 2016 (142), Volume III

 

142 III 9 (f)

Regeste

Responsabilité civile de l’exécuteur testamentaire.

Conditions auxquelles l’exécuteur testamentaire engage sa responsabilité civile (consid. 4.1 et 4.2). Nature et étendue des devoirs de l’exécuteur testamentaire (consid. 4.3), en particulier lorsque la succession comprend des titres (consid. 5.2).

 

142 III 23 (d)

Regeste

Art. 754 al. 1 et art. 757 al. 1 CO. Action en responsabilité. Qualité pour agir de la masse en faillite ou de la masse concordataire.

L’administration de la faillite ou du concordat n’a pas la qualité pour faire valoir, par une action en responsabilité (action sociale) contre les organes de la société, le dommage causé exclusivement au patrimoine des créanciers sociaux, sans qu’un dommage ne soit causé au patrimoine de la société elle-même (consid. 3.1 et 4).

 

142 III 84 (d)

Regeste

Responsabilité fondée sur la confiance; certificat ISO.

Responsabilité d’une société de certification pour le dommage causé aux clients d’une société certifiée (consid. 3)?

 

142 III 210 (d)

Regeste

Exception de chose jugée (res iudicata); objet du litige.

Détermination de l’objet du litige en cas d’exception de chose jugée: les conclusions prises dans la procédure antérieure et le complexe de faits sur lequel se fondent les prétentions déduites en justice résultent des considérants de la décision antérieure (consid. 2-4).

 

142 III 263 (d)

Regeste

Loi sur la protection des données, art. 28 ss CC; surveillance vidéo dans un bâtiment locatif.

Appréciation de l’admissibilité d’une installation de surveillance vidéo dans un bâtiment comportant des appartements loués (consid. 2).

 

142 III 369 (f)

Regeste

Art. 270 al. 2 CO, art. 1 al. 2 CC; contrat de bail, formule officielle pour la notification du loyer initial, preuve de son envoi.

Lorsqu’un bailleur envoie au locataire un contrat de bail mentionnant que la formule officielle y est annexée, il est, selon l’expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l’enveloppe envoyée, s’il est en mesure de produire une copie de cette formule contenant les indications nécessaires. Il appartient alors au locataire, par renversement du fardeau de la preuve, de prouver, au degré de la vraisemblance prépondérante, que l’enveloppe ne contenait pas la formule officielle (consid. 4).

 

142 III 381 (d)

Regeste

Art. 322 et 322d CO; qualification d’une rétribution spéciale (bonus).

Critères permettant de déterminer si une rétribution spéciale (bonus) doit être qualifiée de gratification au sens de l’art. 322d CO ou d’élément de salaire au sens de l’art. 322 CO (consid. 2.1 et 2.2); constatation de la rémunération effectivement perçue en vertu du contrat de travail pendant la période déterminante pour résoudre la question de savoir si le quintuple du salaire médian suisse est dépassé (consid. 2.3-2.7).

 

142 III 433 (d)

Regeste

Art. 58 et 65 LCR; responsabilité à raison du dommage subi par le mari de la victime directe de l’accident (dommage d’un proche); causalité adéquate.

Responsabilité du détenteur de véhicule à raison du dommage subi par le mari de la victime directe de l’accident, consécutif à un effort excessif: causalité adéquate niée (consid. 4).

 

142 III 442 (d)

Regeste

Art. 270 al. 1 CO; contestation du loyer initial.

Résumé de la jurisprudence rendue jusqu’ici (consid. 2); l’art. 270 al. 1 CO prévoit trois motifs alternatifs permettant de contester un loyer initial jugé abusif (consid. 3.1.1). S’agissant du motif énoncé dans la deuxième alternative de l’art. 270 al. 1 let. a CO, il suffit de prouver qu’il règne une pénurie de logements sur le marché local, sans qu’il faille de surcroît démontrer que le locataire se trouve dans une situation de nécessité ou de contrainte (précision de jurisprudence; consid. 3.1.2-3.1.6).

 

142 III 456 (f)

Regeste

Art. 322 et 322d CO; bonus (banque), très haut revenu; rémunération effective de l’employé.

Dans la détermination du « très haut revenu », il s’impose de tenir compte de la rémunération effective de l’employé qui est représentative des revenus qu’il a régulièrement perçus. En règle générale, il s’agira des revenus perçus durant l’année, exceptionnellement de ceux acquis durant la période litigieuse (en l’occurrence, une période de 17 mois) (consid. 3).

 

142 III 557 (d)

Regeste

Art. 259d CO; réduction du loyer pour cause de défaut de la chose louée.

Une réduction du loyer fondée sur l’art. 259d CO peut encore être exigée après que le bailleur a remédié au défaut ou que la relation contractuelle a pris fin (consid. 8).

 

142 III 568 (f)

Regeste a

Demande de diminution du loyer en cours de bail (art. 270a CO); méthode absolue (art. 269 CO).

Demande de baisser le loyer alors que le contrôle étatique (cantonal) exercé sur les loyers de l’immeuble prend fin. Question laissée indécise de savoir si ce changement de régime permet d’invoquer la méthode absolue et de demander un calcul de rendement (consid. 1).

Regeste b

Devoir du bailleur de collaborer à l’administration des preuves nécessaires au calcul de rendement.

Cette obligation ne va pas au-delà de la production des pièces que le bailleur est seul à détenir. Lui reprocher d’avoir violé ce devoir parce qu’il ne s’est pas procuré les pièces nécessaires auprès de tiers revient à renverser le fardeau de la preuve qui incombe au locataire (consid. 2).

 

142 III 579 (d)

Regeste

Art. 337 CO; résiliation immédiate du contrat de travail.

Un motif de congé peut être ajouté après coup même s’il n’est pas similaire ni de même nature que celui indiqué pour justifier la résiliation (consid. 4.2 et 4.3).

 

142 III 599 (d)

Regeste

Art. 79 LP; art. 34 ss LPGA. Levée de l’opposition par l’assureur-maladie; notification.

L’assureur-maladie peut communiquer ses décisions, qui portent sur la levée d’une opposition, par courrier A Plus (consid. 2).

 

142 III 657 (d)

Regeste

Contrat de courtage d’assurances; droit du courtier au paiement par le preneur d’assurance.

Le courtier d’assurances n’est pas titulaire d’une créance d’honoraires contre son mandant, le preneur d’assurance, lorsqu’il négocie des polices brutes (consid. 4).

Limitation dans le temps du droit du courtier d’assurances de réclamer une commission de courtage à l’assureur en cas de changement de courtier (consid. 5).

 

142 III 671 (d)

Regeste a

Art. 20 al. 3 LCA; conséquences de la demeure; suspension de la couverture.

L’obligation de l’assureur est suspendue lorsque l’assuré se trouve en demeure dans le paiement de la prime; les sinistres qui surviennent pendant la demeure ne sont pas couverts (consid. 2.3).

Regeste b

Assurance collective d’indemnités journalières en cas de maladie; moment du sinistre.

Interprétation d’un contrat d’assurance collective d’indemnités journalières en cas de maladie; le sinistre survient au moment de l’incapacité de travail (résultant de la maladie) (consid. 3).

 

 

Année 2016 (142), Volume IV

 

142 IV 42 (i)

Regeste

Art. 429 CPP; indemnisation du prévenu qui bénéficie d’une assurance de protection juridique.

Il est contraire à l’art. 429 CPP de refuser une indemnité à un prévenu au bénéfice d’une ordonnance de classement en raison du seul fait qu’il dispose d’une assurance de protection juridique (consid. 2).

 

142 IV 93 (d)

Regeste

Art. 90 al. 2 LCR en relation avec l’art. 35 al. 1 LCR, art. 8 al. 3 phrase 1 et art. 36 al. 5 let. a de l’ordonnance du 13 novembre 1962 sur les règles de la circulation routière (OCR); art. 23 al. 2 LTF; différence (sur les autoroutes) entre les dépassements par la droite qui sont interdits et les devancements par la droite autorisés; précision de la notion de circulation en files et de l’évaluation du danger en cas de vitesses différentes.

En cas de circulation en files parallèles, il est permis de devancer un autre véhicule par la droite (devancement). L’art. 8 al. 3, phrase 2, OCR interdit en revanche expressément, dans le cas de files parallèles, de contourner des véhicules par la droite pour les dépasser (confirmation de la jurisprudence; consid. 4.1 en relation avec les consid. 3.1-3.3).

On admet qu’il y a circulation en files en raison des circonstances concrètes de circulation lorsque le trafic sur la voie de dépassement (de gauche et/ou du milieu) est si dense que les vitesses sur les voies de dépassement et de circulation normale sont à peu près égales (précision de jurisprudence; consid 4.2.1).

Le devancement (passif) par la droite en cas de circulation dense est une situation courante qui ne peut guère être évitée et qui n’aboutit pas en règle générale à une mise en danger abstraite accrue au sens de l’art. 90 al. 2 LCR (précision de jurisprudence; consid. 4.2.2).

Un devancement ne fonde pas, sur le plan objectif, une violation des règles de la circulation et une mise en danger sérieuse de la sécurité d’autrui avec un danger d’accident important (consid. 5.1-5.3) ni, sur le plan subjectif, une faute grave ou une négligence grossière (consid. 5.4).

 

142 IV 125 (f)

Regeste

Art. 9 Cst.; art. 354 al. 1, art. 353 al. 3 et art. 85 al. 2 CPP. Notification d’une ordonnance pénale par pli simple. Fardeau de la preuve.

Lorsque l’autorité pénale notifie une ordonnance pénale par pli simple, soit par un mode de communication qui n’est pas conforme à l’art. 85 al. 2 CPP, c’est à elle de supporter le fardeau de la preuve de la notification et de la date de celle-ci. La preuve de la date de réception de l’ordonnance par son destinataire – seule déterminante – ne peut être considérée comme rapportée par la seule référence aux délais usuels d’acheminement des envois postaux (consid 4).

 

142 IV 137 (f)

Regeste

Art. 90 al. 3 et 4 LCR; violation grave qualifiée des règles de la circulation routière; excès de vitesse particulièrement important; conditions subjectives.

Aucune méthode d’interprétation de l’art. 90 al. 3 et 4 LCR ne permet de retenir l’existence d’une présomption légale irréfragable en faveur de la réalisation des conditions subjectives de l’al. 3 en cas d’excès de vitesse visé à l’al. 4 let. a-d (changement de jurisprudence; consid. 11.1). Celui qui commet un excès de vitesse appréhendé par l’art. 90 al. 4 LCR commet objectivement une violation grave qualifiée des règles de la circulation routière au sens de l’art. 90 al. 3 LCR et réalise en principe les conditions subjectives de l’infraction. Le juge conserve une marge de manœuvre, certes restreinte, afin d’exclure, dans des constellations particulières, la réalisation des conditions subjectives lors d’un dépassement de vitesse particulièrement important (consid. 11.2). En l’espèce, faute de circonstance particulière permettant d’écarter la réalisation des aspects subjectifs de l’infraction, la condamnation du recourant du chef d’infraction grave qualifiée à la LCR ne viole pas le droit fédéral (consid. 12).

 

142 IV 237 (d)

Regeste

Art. 429 al. 1 let. b CPP; indemnisation du préjudice économique.

En cas d’acquittement total ou partiel du prévenu, l’Etat doit réparer l’intégralité du dommage en rapport de causalité adéquate avec la procédure pénale (consid. 1.3.1). Il n’est pas nécessaire que le préjudice économique du prévenu puisse être rapporté à un acte de procédure déterminé (consid. 1.3.3). Même le dommage résultant de la perte d’une place de travail doit, en principe, être indemnisé (consid. 1.3.4).

Les prétentions en indemnisation et en réparation du tort moral doivent, dans la règle, être jugées selon le droit en vigueur au moment où elles naissent. Exceptionnellement, la prétention peut être jugée dans son ensemble en application du nouveau droit, pour autant qu’il ne soit pas plus défavorable au prévenu (consid. 1.4).

Les autorités pénales ne répondent pas du comportement fautif d’autres autorités. Rapport de causalité adéquate nié entre la procédure pénale et le licenciement matériellement injustifié d’un enseignant (consid. 1.5.3).

 

142 IV 245 (f)

Regeste

Art. 431 al. 1 CPP; conditions de détention illicites; choix du mode de réparation.

S’agissant du mode et de l’étendue de l’indemnisation fondée sur les art. 429 ss CPP, il n’est pas exclu de s’inspirer des règles générales des art. 41 ss CO (consid. 4.1). Le choix du type d’indemnisation n’appartient pas au prévenu, mais est laissé à l’appréciation du juge. En l’espèce, les juges cantonaux ont réparé la détention illicite en procédant à une réduction de peine, alors que le prévenu avait conclu à une indemnisation financière. Ce mode de réparation, qui s’inspire de la solution prévue à l’art. 431 al. 2 CPP, échappe à la critique (consid. 4.3).

 

142 IV 324 (f)

Regeste

Art. 91a al. 1 LCR; entrave aux mesures de constatation de l’incapacité de conduire.

Le conducteur impliqué dans un accident doit de manière générale s’attendre à un contrôle de son alcoolémie (consid. 1.1.3).

 

 

 

4A_453/2015 (f) du 18.05.2016 – Bail à loyer – Contestation du loyer initial – 270 al. 1 CO / Preuve d’une pénurie de logements suffisante pour la condition de la contestation du loyer initial

Arrêt du Tribunal fédéral 4A_453/2015 (f) du 18.05.2016

 

Consultable ici : http://bit.ly/1PCMDCS

 

Bail à loyer – Contestation du loyer initial – 270 al. 1 CO

Preuve d’une pénurie de logements suffisante pour la condition de la contestation du loyer initial

 

Faits

Les époux C.__ ont signé un contrat de bail par lequel le bailleur leur cédait l’usage d’un appartement de trois pièces au Grand-Saconnex (GE). Le bail était conclu pour cinq ans et quinze jours, soit du 15.09.2013 au 30.09.2018. Le loyer initial s’élevait à 18’600 fr. par an, alors que le locataire précédent payait un loyer de 17’760 fr. Le même jour, les parties ont conclu un second contrat de bail portant sur une place de parc extérieure, pour un loyer annuel de 1’200 fr.

Les locataires ont contesté le loyer initial des deux choses louées. Dans leurs conclusions du 06.02.2014, ils demandaient à ce que les loyers annuels soient fixés respectivement à 12’000 fr. pour le logement et à 600 fr. pour la place de parc; ils requéraient en outre que les loyers payés en trop soient restitués et que le montant de la garantie bancaire soit adapté au loyer réduit.

 

TF

L’art. 270 al. 1 CO autorise le locataire à contester le loyer initial aux conditions suivantes:

« a. s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux; ou

  1. si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. »

En l’occurrence, l’hypothèse de l’art. 270 al. 1 let. b (augmentation sensible) peut d’emblée être écartée dès lors que le loyer n’a pas été augmenté de plus de 10% par rapport au loyer précédent (cf. ATF ATF 136 III 82 consid. 3.4).

Une situation de pénurie sur le marché local est établie lorsque, comme dans le canton de Genève, la pénurie est constatée par le gouvernement cantonal sur la base d’une étude statistique sérieuse, dans un arrêté qui indique pour tout le canton les catégories de logements par nombre de pièces et dont la validité est limitée à une année pour tenir compte de l’évolution de la situation économique et des changements pouvant intervenir dans la constatation de la pénurie. A défaut d’un tel arrêté, le locataire doit prouver lui-même la pénurie (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 85 s.); en l’absence d’une réglementation cantonale, un taux de vacance inférieur à 1,5% peut être considéré comme une situation de pénurie (arrêt 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3b/bb, in SJ 2002 I 589; Message du 30 juin 1971, FF 1971 1677, 1688;  DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 390 ch. 17.2.2.4).

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il y avait pénurie pour le type d’appartement concerné dans la commune en question et que les locataires peuvent s’en prévaloir. Le litige porte sur la question de savoir si l’existence d’une pénurie suffit à réaliser une situation de contrainte ouvrant la voie à la contestation du loyer initial.

Le TF vient de trancher cette question dans une cause zurichoise. Il est donc renvoyé à l’arrêt topique, dont les considérants sont très succinctement résumés ci-dessous (arrêt 4A_691/2015 du 18 mai 2016, destiné à la publication).

Selon la lettre claire de l’art. 270 al. 1 CO, trois motifs distincts permettent de contester le loyer initial: une contrainte due à une nécessité personnelle ou familiale (let. a première hypothèse); une contrainte due à la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (let. a deuxième hypothèse); et enfin, une différence de loyer sensible par rapport au précédent loyer (let. b).

Les deux premiers motifs sont regroupés dans la lettre a parce qu’ils concernent tous deux les circonstances de la conclusion du contrat; par opposition, la lettre b traite l’hypothèse d’une modification par rapport au précédent bail. La lettre de la loi et la systématique n’établissent donc pas de lien entre les deux premiers motifs, en ce sens que le locataire devrait établir qu’une certaine contrainte personnelle, en plus de la pénurie de logement, l’aurait obligé à conclure le bail.

Les interprétations historique et téléologique ne conduisent pas à une autre conclusion. L’ancien art. 17 AMSL exigeait dans tous les cas une situation difficile (Notlage), ce qui impliquait d’apprécier toutes les circonstances du cas concret, personnelles et objectives.

Sous le nouveau droit, la situation personnelle difficile est une alternative indépendante de l’hypothèse où l’état du marché a contraint le locataire à conclure un bail. La jurisprudence a certes entretenu une certaine ambiguïté en reprenant parfois, dans la présentation générale de l’art. 270 al. 1 let. a CO, des formulations développées sous l’ancien droit. Toutefois, cela n’implique pas qu’il faille assimiler l’exigence d’une « situation difficile » au sens de l’art. 17 AMSL à l’exigence d’une situation de contrainte découlant de l’art. 270 al. 1 let. a CO. Dans le jugement des cas concrets, la pratique a du reste clairement distingué trois motifs de contestation indépendants, annulant ainsi un jugement cantonal qui ne différenciait pas suffisamment les deux hypothèses de l’art. 270 al. 1 let. a CO (arrêt précité 4C.367/2001).

 

Le TF rejette le recours du bailleur.

 

 

Arrêt 4A_453/2015 consultable ici : http://bit.ly/1PCMDCS

 

 

Pour l’arrêt de principe 4A_691/2015 du 18.05.2016, destiné à la publication, consultable ici : http://bit.ly/1VB7I1I et ici 4A_691/2015

 

4A_398/2015 (f) du 19.05.2016 – destiné à la publication – Bail à loyer – Formule officielle pour la notification du loyer initial – 270 al. 2 CO / Preuve d’un envoi entre particuliers – Preuve de l’envoi de la formule officielle – 8 CC

Arrêt du Tribunal fédéral 4A_398/2015 (f) du 19.05.2016, destiné à la publication

 

Consultable ici : http://bit.ly/1PfxqlL

 

Bail à loyer – Formule officielle pour la notification du loyer initial – 270 al. 2 CO

Preuve d’un envoi entre particuliers – Preuve de l’envoi de la formule officielle – 8 CC

 

Faits

Les époux Z.__ (ci-après: les bailleurs) sont devenus copropriétaires, chacun pour moitié, d’un appartement en propriété par étages de quatre pièces au 2 e étage, avec locaux annexes, dans un immeuble construit en 2006, à Coppet. Ils ont remis à bail, pour la première fois, cet appartement aux époux X.__ (ci-après: les locataires) pour une durée initiale du 01.09.2006 au 31.08.2007, le bail se renouvelant tacitement d’année en année, sauf avis de résiliation donné au moins quatre mois avant l’échéance. Le loyer initial mensuel a été fixé à 3’970 fr., et les charges en sus à 160 fr.

Le contrat de bail, établi par la régie A.__ SA mentionne en caractères gras, juste au-dessus de l’espace réservé aux signatures des parties, l’existence d’annexes, parmi lesquelles: « Notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail (30 mars 2000) ». Deux responsables de la régie ont signé, pour le compte des bailleurs, le contrat de bail et la formule officielle de notification du loyer initial le 04.08.2006. La formule officielle comporte, après la date, les initiales d’une responsable de la régie et d’une employée de celle-ci. L’employée a procédé à la mise sous pli et l’a adressé aux locataires. Les locataires ont reçu ce pli et ont retourné à la régie un exemplaire du contrat de bail, qu’ils avaient signé.

La question de savoir s’ils ont effectivement reçu la formule officielle est présentement litigieuse.

 

TF

Formule officielle pour la notification du loyer initial

La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée (sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [RS 221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d’un nouveau contrat de bail en vertu de l’art. 19 al. 3 OBLF). Elle a pour but d’informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d’un changement de locataire, de sorte que l’indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 et les arrêts cités).

Si la formule lui a été communiquée, le locataire peut saisir, dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose, l’autorité de conciliation pour contester le loyer initial et en demander la diminution, pour autant que le montant convenu soit abusif et que les autres conditions de l’art. 270 al. 1 CO soient remplies. A défaut, il est réputé avoir accepté le loyer et il est déchu du droit de le contester (délai de péremption; ATF 131 III 566 consid. 3.2 p. 570). Selon la jurisprudence, si la formule officielle lui est communiquée plus tard, mais dans les 30 jours après son entrée dans les locaux, le point de départ du délai pour agir est reporté au moment de sa communication. En revanche, une communication intervenant au-delà de ce délai de 30 jours équivaut à une absence de notification (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 s. et les arrêts cités).

Lorsque le bail a été conclu sans que soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer n’y soit motivée, le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu. Il s’agit là d’un cumul d’actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l’enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588 et les arrêts cités). L’action pour cause d’enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où le locataire a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de son droit, conformément à l’art. 67 al. 1 CO – l’art. 128 ch. 1 CO ne s’appliquant pas -, de sorte que tant que son action en restitution n’est pas prescrite ou que le débiteur n’a pas soulevé l’exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un intérêt à son action en fixation judiciaire du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588 s.). L’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure réservé (ATF 140 précité consid. 3.2.4 p. 589).

 

Preuve d’un envoi entre particuliers – Preuve de l’envoi de la formule officielle

Pour les communications entre particuliers, qui relèvent du droit matériel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa réception, ni de sa date de réception; s’il y a contestation, il incombe à l’expéditeur de prouver que l’envoi a été déposé dans la boîte aux lettres (ou la case postale) du destinataire et à quelle date cela a été fait (art. 8 CC; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 p. 213 s.).

S’il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire (art. 8 CC; cf. SÉBASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, n. 202 p. 94), de la même manière qu’il appartient au bailleur d’apporter la preuve de la réception par le locataire du pli simple renfermant le congé (ATF 137 III 208 consid. 3.2).

Toutefois, lorsque le contrat de bail qui est envoyé au locataire – dont la réception n’est pas contestée – mentionne que la formule officielle y est annexée, le bailleur est, selon l’expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l’enveloppe envoyée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail en question.

Il y a lieu d’admettre qu’il s’agit-là d’une règle d’expérience (art. 1 al. 2 CC), qui entraîne un renversement du fardeau de la preuve (Umkehr der Beweislast; cf. au sujet du contenu du courrier envoyé par une autorité, ATF 124 V 400 consid. 2c p. 402 et les arrêts qui s’y réfèrent 2C_259/2011 du 26 juillet 2011 consid. 4; 6B_970/2014 du 2 avril 2015 consid. 1.1; 7B.223/2002 du 22 novembre 2002 consid. 1.3 et 1.4; dans le sens contraire, sous l’angle restreint de l’arbitraire, l’ATF 129 I 8 consid. 2.2).

C’est donc au locataire qui prétend que l’enveloppe ne contenait pas la formule officielle alléguée par le bailleur d’apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s’agit pour le destinataire de prouver un fait négatif, dont la preuve est, par nature, difficile à rapporter, il lui suffit d’apporter cette preuve avec une vraisemblance prépondérante (cf., à propos de la présomption que la poste a mis l’avis à retirer le pli recommandé dans la boîte aux lettres ou la case postale du destinataire et le renversement du fardeau de la preuve, les arrêts 2C_780/2010 du 21 mars 2011 consid. 2.4; imprécis, mais dans le même sens: arrêts 2C_38/2009 du 5 juin 2009 consid. 4.1 et 8C_374/2014 du 13 août 2014 consid. 3.2).

S’il veut se ménager la possibilité d’apporter de façon sûre la preuve que la formule officielle a bien été reçue par le locataire, le bailleur peut certes l’inviter à lui en retourner un exemplaire signé. Toutefois, cette exigence n’est pas une condition de validité de la formule qui, en tant que communication du bailleur, est une déclaration unilatérale de celui-ci.

C’est à tort que les locataires soutiennent qu’il ne leur appartenait pas de signaler l’oubli de l’envoi de l’annexe ou que la formule officielle aurait dû être contresignée par eux, dès lors qu’il s’agit d’une déclaration unilatérale du bailleur. C’est également à tort que les locataires se plaignent d’une violation de l’art. 8 CC et de l’atténuation de la maxime inquisitoire sociale de l’art. 274d al. 3 CO (recte: art. 247 al. 2 let. a CPC).

Le TF juge qu’il est conforme à l’expérience d’admettre qu’une annexe mentionnée dans le document principal soit jointe à l’envoi.

 

Le TF rejette le recours des locataires.

 

 

Arrêt 4A_398/2015 consultable ici : http://bit.ly/1PfxqlL

 

 

4A_691/2015 (d) du 18.05.2016 – destiné à la publication – Condition de la contestation du loyer initial : la preuve d’une pénurie de logements suffit – 270 al. 1 CO

Arrêt du Tribunal fédéral 4A_691/2015 (d) du 18.05.2016, destiné à la publication

 

Communiqué de presse du TF, 03.06.2016 : http://bit.ly/25B1KAz

Consultable ici : http://bit.ly/1VB7I1I

 

Condition de la contestation du loyer initial : la preuve d’une pénurie de logements suffit – 270 al. 1 CO

 

Pour que la condition permettant de contester le loyer initial soit réalisée, il suffit d’établir l’existence d’une pénurie de logements sur le marché local. Les locataires ne doivent pas démontrer, de surcroît, qu’ils se trouvaient dans une situation de nécessité ou de contrainte au moment de la conclusion du contrat. Le Tribunal fédéral précise sa jurisprudence et annule un arrêt du Tribunal supérieur du canton de Zurich.

 

En 2013, deux personnes avaient conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 3,5 pièces en ville de Zurich. Le loyer mensuel net a été fixé à 3’900 francs. Après avoir conclu le contrat, les locataires ont demandé une diminution de 1’100 francs du loyer initial qu’ils jugeaient abusif. Le Tribunal supérieur du canton de Zurich a rejeté leur appel en 2015. Selon lui, il ne suffisait pas, pour être admis à contester le loyer initial, que les locataires établissent l’existence d’une pénurie de logements; ils devaient démontrer, en sus, qu’ils s’étaient trouvés pour ce motif dans une situation de nécessité et n’avaient eu aucune alternative raisonnable, ce qui suppose la preuve que des démarches ont été effectuées en vue de trouver un logement. Une telle situation de contrainte n’avait pas été établie en l’espèce, si bien que les intéressés ne devaient pas être autorisés à contester le loyer.

Le Tribunal fédéral admet le recours des locataires et renvoie la cause au Tribunal supérieur pour nouvelle décision. L’article 270 du Code des obligations fixe les conditions qui permettent une contestation du loyer initial. Une telle contestation est notamment possible si le locataire « a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux ». Précisant sa jurisprudence, le Tribunal fédéral arrive à la conclusion que la preuve d’une pénurie de logements est une condition suffisante pour pouvoir contester le loyer initial. Il n’est pas nécessaire que les locataires concernés établissent, de surcroît, que leur situation personnelle ne leur offrait aucune alternative acceptable quant à la conclusion d’un autre contrat de bail et qu’ils se sont trouvés de ce fait dans une situation de contrainte. Cette conclusion découle, entre autres motifs, de ce que la situation du marché considéré peut constituer à elle seule une circonstance contraignant le locataire à conclure le contrat à des conditions abusives. Dans le cas concret, il ressort des données statistiques officielles que le taux de logements vacants était de 0.11 pourcent en juillet 2013 en ville de Zurich. La pénurie de logements au moment déterminant peut ainsi être tenue pour établie. Le Tribunal supérieur devra examiner maintenant si le montant du loyer initial doit être considéré comme abusif.

 

 

Arrêt 4A_691/2015 consultable ici : http://bit.ly/1VB7I1I

Communiqué de presse du TF, 03.06.2016 : http://bit.ly/25B1KAz