Arrêt du Tribunal fédéral 4A_453/2015 (f) du 18.05.2016

Consultable ici : http://bit.ly/1PCMDCS

Bail à loyer – Contestation du loyer initial – 270 al. 1 CO

Preuve d’une pénurie de logements suffisante pour la condition de la contestation du loyer initial

Faits

Les époux C.__ ont signé un contrat de bail par lequel le bailleur leur cédait l’usage d’un appartement de trois pièces au Grand-Saconnex (GE). Le bail était conclu pour cinq ans et quinze jours, soit du 15.09.2013 au 30.09.2018. Le loyer initial s’élevait à 18’600 fr. par an, alors que le locataire précédent payait un loyer de 17’760 fr. Le même jour, les parties ont conclu un second contrat de bail portant sur une place de parc extérieure, pour un loyer annuel de 1’200 fr.

Les locataires ont contesté le loyer initial des deux choses louées. Dans leurs conclusions du 06.02.2014, ils demandaient à ce que les loyers annuels soient fixés respectivement à 12’000 fr. pour le logement et à 600 fr. pour la place de parc; ils requéraient en outre que les loyers payés en trop soient restitués et que le montant de la garantie bancaire soit adapté au loyer réduit.

TF

L’art. 270 al. 1 CO autorise le locataire à contester le loyer initial aux conditions suivantes:

« a. s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux; ou

1. si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. »

En l’occurrence, l’hypothèse de l’art. 270 al. 1 let. b (augmentation sensible) peut d’emblée être écartée dès lors que le loyer n’a pas été augmenté de plus de 10% par rapport au loyer précédent (cf. ATF ATF 136 III 82 consid. 3.4).

Une situation de pénurie sur le marché local est établie lorsque, comme dans le canton de Genève, la pénurie est constatée par le gouvernement cantonal sur la base d’une étude statistique sérieuse, dans un arrêté qui indique pour tout le canton les catégories de logements par nombre de pièces et dont la validité est limitée à une année pour tenir compte de l’évolution de la situation économique et des changements pouvant intervenir dans la constatation de la pénurie. A défaut d’un tel arrêté, le locataire doit prouver lui-même la pénurie (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 85 s.); en l’absence d’une réglementation cantonale, un taux de vacance inférieur à 1,5% peut être considéré comme une situation de pénurie (arrêt 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3b/bb, in SJ 2002 I 589; Message du 30 juin 1971, FF 1971 1677, 1688;  DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 390 ch. 17.2.2.4).

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il y avait pénurie pour le type d’appartement concerné dans la commune en question et que les locataires peuvent s’en prévaloir. Le litige porte sur la question de savoir si l’existence d’une pénurie suffit à réaliser une situation de contrainte ouvrant la voie à la contestation du loyer initial.

Le TF vient de trancher cette question dans une cause zurichoise. Il est donc renvoyé à l’arrêt topique, dont les considérants sont très succinctement résumés ci-dessous (arrêt 4A_691/2015 du 18 mai 2016, destiné à la publication).

Selon la lettre claire de l’art. 270 al. 1 CO, trois motifs distincts permettent de contester le loyer initial: une contrainte due à une nécessité personnelle ou familiale (let. a première hypothèse); une contrainte due à la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (let. a deuxième hypothèse); et enfin, une différence de loyer sensible par rapport au précédent loyer (let. b).

Les deux premiers motifs sont regroupés dans la lettre a parce qu’ils concernent tous deux les circonstances de la conclusion du contrat; par opposition, la lettre b traite l’hypothèse d’une modification par rapport au précédent bail. La lettre de la loi et la systématique n’établissent donc pas de lien entre les deux premiers motifs, en ce sens que le locataire devrait établir qu’une certaine contrainte personnelle, en plus de la pénurie de logement, l’aurait obligé à conclure le bail.

Les interprétations historique et téléologique ne conduisent pas à une autre conclusion. L’ancien art. 17 AMSL exigeait dans tous les cas une situation difficile (Notlage), ce qui impliquait d’apprécier toutes les circonstances du cas concret, personnelles et objectives.

Sous le nouveau droit, la situation personnelle difficile est une alternative indépendante de l’hypothèse où l’état du marché a contraint le locataire à conclure un bail. La jurisprudence a certes entretenu une certaine ambiguïté en reprenant parfois, dans la présentation générale de l’art. 270 al. 1 let. a CO, des formulations développées sous l’ancien droit. Toutefois, cela n’implique pas qu’il faille assimiler l’exigence d’une « situation difficile » au sens de l’art. 17 AMSL à l’exigence d’une situation de contrainte découlant de l’art. 270 al. 1 let. a CO. Dans le jugement des cas concrets, la pratique a du reste clairement distingué trois motifs de contestation indépendants, annulant ainsi un jugement cantonal qui ne différenciait pas suffisamment les deux hypothèses de l’art. 270 al. 1 let. a CO (arrêt précité 4C.367/2001).

Le TF rejette le recours du bailleur.

Arrêt 4A_453/2015 consultable ici : http://bit.ly/1PCMDCS

Pour l’arrêt de principe 4A_691/2015 du 18.05.2016, destiné à la publication, consultable ici : http://bit.ly/1VB7I1I et ici 4A_691/2015

Arrêt du Tribunal fédéral 4A_398/2015 (f) du 19.05.2016, destiné à la publication

Consultable ici : http://bit.ly/1PfxqlL

Bail à loyer – Formule officielle pour la notification du loyer initial – 270 al. 2 CO

Preuve d’un envoi entre particuliers – Preuve de l’envoi de la formule officielle – 8 CC

Faits

Les époux Z.__ (ci-après: les bailleurs) sont devenus copropriétaires, chacun pour moitié, d’un appartement en propriété par étages de quatre pièces au 2 e étage, avec locaux annexes, dans un immeuble construit en 2006, à Coppet. Ils ont remis à bail, pour la première fois, cet appartement aux époux X.__ (ci-après: les locataires) pour une durée initiale du 01.09.2006 au 31.08.2007, le bail se renouvelant tacitement d’année en année, sauf avis de résiliation donné au moins quatre mois avant l’échéance. Le loyer initial mensuel a été fixé à 3’970 fr., et les charges en sus à 160 fr.

Le contrat de bail, établi par la régie A.__ SA mentionne en caractères gras, juste au-dessus de l’espace réservé aux signatures des parties, l’existence d’annexes, parmi lesquelles: « Notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail (30 mars 2000) ». Deux responsables de la régie ont signé, pour le compte des bailleurs, le contrat de bail et la formule officielle de notification du loyer initial le 04.08.2006. La formule officielle comporte, après la date, les initiales d’une responsable de la régie et d’une employée de celle-ci. L’employée a procédé à la mise sous pli et l’a adressé aux locataires. Les locataires ont reçu ce pli et ont retourné à la régie un exemplaire du contrat de bail, qu’ils avaient signé.

La question de savoir s’ils ont effectivement reçu la formule officielle est présentement litigieuse.

TF

Formule officielle pour la notification du loyer initial

La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée (sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [RS 221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d’un nouveau contrat de bail en vertu de l’art. 19 al. 3 OBLF). Elle a pour but d’informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d’un changement de locataire, de sorte que l’indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 et les arrêts cités).

Si la formule lui a été communiquée, le locataire peut saisir, dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose, l’autorité de conciliation pour contester le loyer initial et en demander la diminution, pour autant que le montant convenu soit abusif et que les autres conditions de l’art. 270 al. 1 CO soient remplies. A défaut, il est réputé avoir accepté le loyer et il est déchu du droit de le contester (délai de péremption; ATF 131 III 566 consid. 3.2 p. 570). Selon la jurisprudence, si la formule officielle lui est communiquée plus tard, mais dans les 30 jours après son entrée dans les locaux, le point de départ du délai pour agir est reporté au moment de sa communication. En revanche, une communication intervenant au-delà de ce délai de 30 jours équivaut à une absence de notification (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 s. et les arrêts cités).

Lorsque le bail a été conclu sans que soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer n’y soit motivée, le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu. Il s’agit là d’un cumul d’actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l’enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588 et les arrêts cités). L’action pour cause d’enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où le locataire a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de son droit, conformément à l’art. 67 al. 1 CO – l’art. 128 ch. 1 CO ne s’appliquant pas -, de sorte que tant que son action en restitution n’est pas prescrite ou que le débiteur n’a pas soulevé l’exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un intérêt à son action en fixation judiciaire du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588 s.). L’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure réservé (ATF 140 précité consid. 3.2.4 p. 589).

Preuve d’un envoi entre particuliers – Preuve de l’envoi de la formule officielle

Pour les communications entre particuliers, qui relèvent du droit matériel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa réception, ni de sa date de réception; s’il y a contestation, il incombe à l’expéditeur de prouver que l’envoi a été déposé dans la boîte aux lettres (ou la case postale) du destinataire et à quelle date cela a été fait (art. 8 CC; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 p. 213 s.).

S’il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire (art. 8 CC; cf. SÉBASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, n. 202 p. 94), de la même manière qu’il appartient au bailleur d’apporter la preuve de la réception par le locataire du pli simple renfermant le congé (ATF 137 III 208 consid. 3.2).

Toutefois, lorsque le contrat de bail qui est envoyé au locataire – dont la réception n’est pas contestée – mentionne que la formule officielle y est annexée, le bailleur est, selon l’expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l’enveloppe envoyée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail en question.

Il y a lieu d’admettre qu’il s’agit-là d’une règle d’expérience (art. 1 al. 2 CC), qui entraîne un renversement du fardeau de la preuve (Umkehr der Beweislast; cf. au sujet du contenu du courrier envoyé par une autorité, ATF 124 V 400 consid. 2c p. 402 et les arrêts qui s’y réfèrent 2C_259/2011 du 26 juillet 2011 consid. 4; 6B_970/2014 du 2 avril 2015 consid. 1.1; 7B.223/2002 du 22 novembre 2002 consid. 1.3 et 1.4; dans le sens contraire, sous l’angle restreint de l’arbitraire, l’ATF 129 I 8 consid. 2.2).

C’est donc au locataire qui prétend que l’enveloppe ne contenait pas la formule officielle alléguée par le bailleur d’apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s’agit pour le destinataire de prouver un fait négatif, dont la preuve est, par nature, difficile à rapporter, il lui suffit d’apporter cette preuve avec une vraisemblance prépondérante (cf., à propos de la présomption que la poste a mis l’avis à retirer le pli recommandé dans la boîte aux lettres ou la case postale du destinataire et le renversement du fardeau de la preuve, les arrêts 2C_780/2010 du 21 mars 2011 consid. 2.4; imprécis, mais dans le même sens: arrêts 2C_38/2009 du 5 juin 2009 consid. 4.1 et 8C_374/2014 du 13 août 2014 consid. 3.2).

S’il veut se ménager la possibilité d’apporter de façon sûre la preuve que la formule officielle a bien été reçue par le locataire, le bailleur peut certes l’inviter à lui en retourner un exemplaire signé. Toutefois, cette exigence n’est pas une condition de validité de la formule qui, en tant que communication du bailleur, est une déclaration unilatérale de celui-ci.

C’est à tort que les locataires soutiennent qu’il ne leur appartenait pas de signaler l’oubli de l’envoi de l’annexe ou que la formule officielle aurait dû être contresignée par eux, dès lors qu’il s’agit d’une déclaration unilatérale du bailleur. C’est également à tort que les locataires se plaignent d’une violation de l’art. 8 CC et de l’atténuation de la maxime inquisitoire sociale de l’art. 274d al. 3 CO (recte: art. 247 al. 2 let. a CPC).

Le TF juge qu’il est conforme à l’expérience d’admettre qu’une annexe mentionnée dans le document principal soit jointe à l’envoi.

Le TF rejette le recours des locataires.

Arrêt 4A_398/2015 consultable ici : http://bit.ly/1PfxqlL

Arrêt du Tribunal fédéral 4A_691/2015 (d) du 18.05.2016, destiné à la publication

Communiqué de presse du TF, 03.06.2016 : http://bit.ly/25B1KAz

Consultable ici : http://bit.ly/1VB7I1I

Condition de la contestation du loyer initial : la preuve d’une pénurie de logements suffit – 270 al. 1 CO

Pour que la condition permettant de contester le loyer initial soit réalisée, il suffit d’établir l’existence d’une pénurie de logements sur le marché local. Les locataires ne doivent pas démontrer, de surcroît, qu’ils se trouvaient dans une situation de nécessité ou de contrainte au moment de la conclusion du contrat. Le Tribunal fédéral précise sa jurisprudence et annule un arrêt du Tribunal supérieur du canton de Zurich.

En 2013, deux personnes avaient conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 3,5 pièces en ville de Zurich. Le loyer mensuel net a été fixé à 3’900 francs. Après avoir conclu le contrat, les locataires ont demandé une diminution de 1’100 francs du loyer initial qu’ils jugeaient abusif. Le Tribunal supérieur du canton de Zurich a rejeté leur appel en 2015. Selon lui, il ne suffisait pas, pour être admis à contester le loyer initial, que les locataires établissent l’existence d’une pénurie de logements; ils devaient démontrer, en sus, qu’ils s’étaient trouvés pour ce motif dans une situation de nécessité et n’avaient eu aucune alternative raisonnable, ce qui suppose la preuve que des démarches ont été effectuées en vue de trouver un logement. Une telle situation de contrainte n’avait pas été établie en l’espèce, si bien que les intéressés ne devaient pas être autorisés à contester le loyer.

Le Tribunal fédéral admet le recours des locataires et renvoie la cause au Tribunal supérieur pour nouvelle décision. L’article 270 du Code des obligations fixe les conditions qui permettent une contestation du loyer initial. Une telle contestation est notamment possible si le locataire « a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux ». Précisant sa jurisprudence, le Tribunal fédéral arrive à la conclusion que la preuve d’une pénurie de logements est une condition suffisante pour pouvoir contester le loyer initial. Il n’est pas nécessaire que les locataires concernés établissent, de surcroît, que leur situation personnelle ne leur offrait aucune alternative acceptable quant à la conclusion d’un autre contrat de bail et qu’ils se sont trouvés de ce fait dans une situation de contrainte. Cette conclusion découle, entre autres motifs, de ce que la situation du marché considéré peut constituer à elle seule une circonstance contraignant le locataire à conclure le contrat à des conditions abusives. Dans le cas concret, il ressort des données statistiques officielles que le taux de logements vacants était de 0.11 pourcent en juillet 2013 en ville de Zurich. La pénurie de logements au moment déterminant peut ainsi être tenue pour établie. Le Tribunal supérieur devra examiner maintenant si le montant du loyer initial doit être considéré comme abusif.

Arrêt 4A_691/2015 consultable ici : http://bit.ly/1VB7I1I

Communiqué de presse du TF, 03.06.2016 : http://bit.ly/25B1KAz