Arrêt du Tribunal fédéral 8C_24/2026 (f) du 21.08.2026
Prestations complémentaires – Revenus de la fortune immobilière / 9 LPC – 11 al. 1 let. b LPC – 12 OPC-AVS/AI
Valeur locative du logement occupé par le propriétaire et loyers de la partie louée d’un même immeuble – Absence de double imputation
Résumé
Le Tribunal fédéral rappelle que, lorsque le bénéficiaire de prestations complémentaires habite un logement dont il est propriétaire, la valeur locative de ce logement constitue un revenu de la fortune immobilière au sens de l’art. 11 al. 1 let. b LPC, au même titre que les loyers encaissés pour un bien mis en location.
En l’espèce, l’assurée occupait une partie de son immeuble et louait l’autre à un tiers. Le Tribunal fédéral retient que la caisse de compensation n’a procédé à aucune double comptabilisation en retenant la valeur locative pour la seule part habitée par l’assurée et le loyer effectif pour la part louée, la valeur locative ayant été réduite proportionnellement à la surface occupée. Il souligne que, si l’occupation de son propre logement ne procure pas de liquidités, elle dispense l’assurée de payer un loyer, ce qui exclut toute inégalité de traitement avec un propriétaire qui loue l’intégralité de son bien et doit se loger à ses frais.
Faits
Assurée, née en 1972, bénéfice d’une rente entière AI, complétée par une rente pour ses deux enfants. Par plusieurs décisions du 22.11.2019, la caisse cantonale de compensation AVS lui a reconnu le droit à des prestations complémentaires à compter du 01.07.2016.
Le 17.07.2023, à l’occasion d’une révision périodique entamée par la Caisse, l’assurée a indiqué qu’elle percevait un montant annuel de 18’000 fr. à titre de loyers/fermages.
Tenant nouvellement compte de ce revenu locatif, la Caisse a rendu, le 14.06.2024, plusieurs décisions par lesquelles elle a nié le droit de l’assurée aux prestations complémentaires pour la période courant du 01.10.2019 au 30.06. 2024, ainsi que pour l’avenir, soit dès le 01.07.2024, et a demandé la restitution d’un montant de 9’526 fr. 25 versé selon elle à tort pour la période précitée.
Par décision du 21.02.2025, la Caisse a partiellement admis l’opposition formée par l’assurée contre l’ensemble des décisions du 14.06.2024. Procédant à de nouveaux calculs, elle a (notamment) fixé les revenus déterminants en tenant compte de la valeur locative de la partie de l’immeuble que l’assurée utilisait pour ses propres besoins (90 m2) et de 15’600 fr. représentant les loyers nets perçus. Les rectifications opérées n’influençaient toutefois pas le montant à restituer.
Procédure cantonale (arrêt ZH25.0116305062 – consultable ici)
Par jugement du 18.12.2025, rejet du recours par le tribunal cantonal.
TF
Consid. 4.2
Lorsque le bénéficiaire des prestations complémentaires loue sa maison ou son appartement, les revenus locatifs constituent des revenus provenant de la fortune immobilière au sens de l’art. 11 al. 1 let. b LPC (ATF 138 V 17 consid. 4.2.3 et les références). Si le bénéficiaire habite lui-même son immeuble, la valeur locative de son propre logement constitue également un revenu provenant de la fortune immobilière au sens de l’art. 11 al. 1 let. b LPC (ATF 138 V 17 consid. 4.2.3 précité). Elle est estimée selon les critères de la législation sur l’impôt cantonal direct du canton de domicile; en l’absence de tels critères, ceux de l’impôt fédéral direct sont déterminants (art. 12 al. 1 et 2 OPC-AVS/AI; ATF 138 V 9).
Quant aux loyers et fermages, ils doivent, en principe, être pris en compte pour leur montant contractuel (ch. 3433.03 DPC [Directives concernant les prestations complémentaires à l’AVS et à l’AI édictées par l’Office fédéral des assurances sociales, valables dès le 1er avril 2011]). Toutefois, lorsque le loyer est inférieur à celui qui est usuellement pratiqué dans la région, c’est ce dernier qui doit être pris en compte. Il en va de même dans les cas où aucun loyer n’a été convenu, ou dans les cas où l‘immeuble est vide alors même qu’une location serait possible (arrêt 9C_751/2018 du 46 avril 2019 consid. 7.2).
Consid. 5 [résumé]
Les juges cantonaux ont retenu que la prise en compte de la valeur locative du logement occupé par son propriétaire, bien qu’elle constitue un revenu fictif, est prévue par la loi (art. 11 al. 1 let. b LPC et 12 OPC-AVS/AI). L’immeuble de l’assurée comptant 150 m2 habitables, dont 90 m2 occupés pour ses propres besoins et 60 m2 loués à un tiers depuis le 01.10.2017, ils ont pris en compte la valeur locative pour la première part et le loyer au titre de revenu de la fortune immobilière pour la seconde, les montants, conformes aux données fiscales fournies par l’assurée, n’étant pas contestés. Ils ont écarté le grief d’inégalité de traitement, au motif que la valeur locative vise précisément à corriger l’inégalité entre propriétaires, qui peuvent déduire fiscalement une part importante de leurs frais de logement, et locataires, qui ne le peuvent pas, et qu’ils étaient en tout état de cause liés par la LPC en vertu du principe de l’immunité des lois fédérales (art. 190 Cst.).
Consid. 6.1 [résumé]
Invoquant une violation des art. 9 et 11 LPC, l’assurée reproche à la Caisse d’avoir cumulé, au titre de revenus déterminants, la valeur locative annuelle de 20’000 fr. et le revenu locatif réel de 18’000 fr., ce qui reviendrait à comptabiliser deux fois le même avantage économique, à surestimer ses ressources et à priver les prestations complémentaires de leur finalité de couverture des besoins vitaux. Elle soutient que la valeur locative revêt une fonction supplétive, destinée à remplacer un revenu inexistant, et non cumulative, de sorte qu’elle ne peut s’ajouter à un loyer effectivement encaissé pour le même objet.
Consid. 6.2
En l’occurrence, il est établi et non contesté que l’assurée habite un appartement dont elle est propriétaire, d’une part, et loue, en qualité de propriétaire, un second appartement, d’autre part. Il y a ainsi, au regard du droit aux prestations complémentaires, deux sources de revenus déterminants pour le calcul des prestations, quand bien même les deux appartements appartiennent au même immeuble.
Les valeurs prises en compte à ce titre par la Caisse (et confirmées par les juges cantonaux) pour chacun des appartements, à savoir la valeur locative pour le bien habité par l’assurée et les revenus locatifs pour l’autre, sont conformes à la réglementation et à la jurisprudence développée en la matière (cf. consid. 4.2 supra; voir aussi arrêt 9C_862/2013 du 19 février 2014 consid. 5.3).
Les considérations de l’arrêt attaqué sur ce point échappent à la critique et l’assurée se limite à réitérer son argument, tiré du caractère fictif de la valeur locative, sans égard au fait que la loi impose d’en tenir compte. On se limitera à relever que si le fait d’habiter son propre appartement ne génère pas directement des liquidités, il évite néanmoins à l’assuré de devoir payer un loyer.
Il sied également de souligner que la Caisse n’a pas tenu compte de la valeur locative de l’immeuble dans son intégralité, mais l’a réduite proportionnellement à la partie effectivement occupée par l’assurée, de sorte qu’aucune valeur ou même avantage économique n’a été comptabilisé à double. L’autre partie de la valeur locative de l’immeuble est quant à elle remplacée par les revenus locatifs (cf. JÖHL/USINGER-EGGER, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, in Soziale Sicherheit, SBVR vol. XIV, 3e éd. 2016, p. 1836, n. 152).
En conclusion, le grief de violation des art. 9 et 11 LPC se révèle mal fondé.
Consid. 7
L’assurée soutient à titre subsidiaire que la double imputation de la valeur locative et des revenus locatifs viole le principe de la proportionnalité (art. 5 al. 2 Cst.) et l’interdiction de l’arbitraire (art. 9 Cst.). Elle invoque à nouveau une inégalité de traitement contraire à l’art. 8 Cst. par rapport à un assuré qui perçoit un revenu locatif sans occupation propre du logement.
Comme on l’a vu, il n’y a pas de double imputation, à titre de revenus déterminants, d’une valeur correspondant à un même avantage économique, de sorte que les griefs de violation du principe de la proportionnalité et de l’interdiction de l’arbitraire tombent à faux.
Pour le reste, la situation de l’assurée n’est pas comparable à celle d’un assuré qui se voit imputer le revenu locatif d’un logement qu’il possède mais n’habite pas – le logement étant intégralement loué à un tiers – et qui doit tout de même payer un loyer pour se loger, ce qui n’est pas le cas de l’assurée.
Le TF rejette le recours de l’assurée.
Arrêt 8C_24/2026 consultable ici
