Arrêt du Tribunal fédéral 4A_453/2015 (f) du 18.05.2016

Consultable ici : http://bit.ly/1PCMDCS

Bail à loyer – Contestation du loyer initial – 270 al. 1 CO

Preuve d’une pénurie de logements suffisante pour la condition de la contestation du loyer initial

Faits

Les époux C.__ ont signé un contrat de bail par lequel le bailleur leur cédait l’usage d’un appartement de trois pièces au Grand-Saconnex (GE). Le bail était conclu pour cinq ans et quinze jours, soit du 15.09.2013 au 30.09.2018. Le loyer initial s’élevait à 18’600 fr. par an, alors que le locataire précédent payait un loyer de 17’760 fr. Le même jour, les parties ont conclu un second contrat de bail portant sur une place de parc extérieure, pour un loyer annuel de 1’200 fr.

Les locataires ont contesté le loyer initial des deux choses louées. Dans leurs conclusions du 06.02.2014, ils demandaient à ce que les loyers annuels soient fixés respectivement à 12’000 fr. pour le logement et à 600 fr. pour la place de parc; ils requéraient en outre que les loyers payés en trop soient restitués et que le montant de la garantie bancaire soit adapté au loyer réduit.

TF

L’art. 270 al. 1 CO autorise le locataire à contester le loyer initial aux conditions suivantes:

« a. s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux; ou

1. si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. »

En l’occurrence, l’hypothèse de l’art. 270 al. 1 let. b (augmentation sensible) peut d’emblée être écartée dès lors que le loyer n’a pas été augmenté de plus de 10% par rapport au loyer précédent (cf. ATF ATF 136 III 82 consid. 3.4).

Une situation de pénurie sur le marché local est établie lorsque, comme dans le canton de Genève, la pénurie est constatée par le gouvernement cantonal sur la base d’une étude statistique sérieuse, dans un arrêté qui indique pour tout le canton les catégories de logements par nombre de pièces et dont la validité est limitée à une année pour tenir compte de l’évolution de la situation économique et des changements pouvant intervenir dans la constatation de la pénurie. A défaut d’un tel arrêté, le locataire doit prouver lui-même la pénurie (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 85 s.); en l’absence d’une réglementation cantonale, un taux de vacance inférieur à 1,5% peut être considéré comme une situation de pénurie (arrêt 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3b/bb, in SJ 2002 I 589; Message du 30 juin 1971, FF 1971 1677, 1688;  DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 390 ch. 17.2.2.4).

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il y avait pénurie pour le type d’appartement concerné dans la commune en question et que les locataires peuvent s’en prévaloir. Le litige porte sur la question de savoir si l’existence d’une pénurie suffit à réaliser une situation de contrainte ouvrant la voie à la contestation du loyer initial.

Le TF vient de trancher cette question dans une cause zurichoise. Il est donc renvoyé à l’arrêt topique, dont les considérants sont très succinctement résumés ci-dessous (arrêt 4A_691/2015 du 18 mai 2016, destiné à la publication).

Selon la lettre claire de l’art. 270 al. 1 CO, trois motifs distincts permettent de contester le loyer initial: une contrainte due à une nécessité personnelle ou familiale (let. a première hypothèse); une contrainte due à la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (let. a deuxième hypothèse); et enfin, une différence de loyer sensible par rapport au précédent loyer (let. b).

Les deux premiers motifs sont regroupés dans la lettre a parce qu’ils concernent tous deux les circonstances de la conclusion du contrat; par opposition, la lettre b traite l’hypothèse d’une modification par rapport au précédent bail. La lettre de la loi et la systématique n’établissent donc pas de lien entre les deux premiers motifs, en ce sens que le locataire devrait établir qu’une certaine contrainte personnelle, en plus de la pénurie de logement, l’aurait obligé à conclure le bail.

Les interprétations historique et téléologique ne conduisent pas à une autre conclusion. L’ancien art. 17 AMSL exigeait dans tous les cas une situation difficile (Notlage), ce qui impliquait d’apprécier toutes les circonstances du cas concret, personnelles et objectives.

Sous le nouveau droit, la situation personnelle difficile est une alternative indépendante de l’hypothèse où l’état du marché a contraint le locataire à conclure un bail. La jurisprudence a certes entretenu une certaine ambiguïté en reprenant parfois, dans la présentation générale de l’art. 270 al. 1 let. a CO, des formulations développées sous l’ancien droit. Toutefois, cela n’implique pas qu’il faille assimiler l’exigence d’une « situation difficile » au sens de l’art. 17 AMSL à l’exigence d’une situation de contrainte découlant de l’art. 270 al. 1 let. a CO. Dans le jugement des cas concrets, la pratique a du reste clairement distingué trois motifs de contestation indépendants, annulant ainsi un jugement cantonal qui ne différenciait pas suffisamment les deux hypothèses de l’art. 270 al. 1 let. a CO (arrêt précité 4C.367/2001).

Le TF rejette le recours du bailleur.

Arrêt 4A_453/2015 consultable ici : http://bit.ly/1PCMDCS

Pour l’arrêt de principe 4A_691/2015 du 18.05.2016, destiné à la publication, consultable ici : http://bit.ly/1VB7I1I et ici 4A_691/2015